I Bostadsrättsföreningen
•Föreningen är fastighetsägare
•Innehavaren har en andel och nyttjar en specifik lägenhet
•Andelens storlek fastställs i ekonomiska planen
–Efter area/Lätt att räkna
–Efter förbrukning av gemensamma resurser /Kostnadsfokuserat
–Efter insats vid uppstarten /Värdefokuserat
•Föreningen budgeterar gemensamma kostnader
–Dessa finansieras av årsavgifter ( månadsavgifter) och fördelas efter andelstal
•Innehavaren ansvarar i egna lägenheten
•Försäkring på innehavaren alt föreningen
•Olika vad som ingår i det gemensamma och inte
•Skilj på MÅNADSAVGIFT och HYRA!!
Bostadsrätt i flerbostadshus och småhus
Bostadsrätt i flerbostadshus –Lägenheter –Lokaler Bostadsrätt i småhusform –Radhus –Kedjehus –Villor
Värdering – Varför?
•Köp och försäljning
– bodelningar, arvskiften•
Beslutsunderlag för kreditgivning (säkerhet)
Bostadsrätten är lös egendom och kan inte intecknas. Det är ändå praxis i Sverige att bostadsrätten pantsätts som säkerhet för lån. Panten skrivs då in i föreningens lägenhetsförteckning.
•Ombildning (hyresrätt - bostadsrätt)
•Försäkringar
•Hyresberäkningar
Motsvarar småhusvärdering - Arbetsgång
- Inledning: Värderingsobjektet, uppdragsgivare, värdetidpunkt, syftet med värderingen, typ av värdering
- Datainsamling – fastighetsdata, kartor, arkiv
- Marknadsanalys – läge, prisbildning, statistik
- Besiktning av värderingsobjektet – alltid besiktning ?5.Analysmetod – ortsprismetod (avkastningsmetod, produktionskostnad)
- Värdebedömning
- Värdeutlåtande / dokumentation
Bostadsrättsvärdering – 1. Inledande arbete
- Värderingsobjektet –fastighetsbeteckning–Förening–Lägenhetsnummer–adress
- Uppdragsgivare / beställare – uppdragsbekräftelse / kostnad
- Värdetidpunkt – igår ? IDAG ? imorgon ?
- Syfte med värderingen–kreditgivning / säkerhet–köp och försäljning–bodelning, arv, gåva
- Typ av värdering–marknadsvärdering–Förhandsvärdering
Bostadsrättsvärdering – 2. Datainsamling objektet
- Lägenhet – namn, nummer
- Fastighetsinformation
- Föreningsinformation–Stadgar, bokslut, ekonomisk plan om den är nyare
- Kartor
- Något som behöver frågas extra när vi ses?
- Fråga efter bostadsrättsinfo från föreningens register–Andelstal–Innehavare–Årsavgift–Motsvarar fastighetsutdraget för småhus
- Tidigare överlåtelsehandlingar
- Taxeringsregistret för fastigheten och villor - riktvärdeområden
Bostadsrättsvärdering – 3. Marknadsanalys
- Läge, läge, läge – Marknaden–Marknad på orten, inom orten–Områdets sociala status, närmiljö och service–Gatuadressen
- Prisbildning – utbud och efterfrågan
- Omvärldsanalys bostadsmarknaden generellt•Annonser – ute länge?
- Mäklare – hur ser efterfrågan ut just nu? •Internet/Sökmotorer – särskilt för udda objekt
- Allmän marknadskännedom – nyheter mm
- ” Örat mot rälsen”
- Värdepåverkande faktorer–Läge–Storlek–Bostadsrättens egenskaper–Föreningens ekonomi–Fastighetens egenskaper
Bostadsrätt - Besiktning
•Avvikelser från normala–Planlösning–Läge i byggnaden–Teknisk status–Standard–Utrustning–Byggnad–Område
•Besiktning inför värdering –Vad är värdepåverkande!?
Besiktning – ” Grundregler”
•Åk alltid på plats!
•Gör besiktningen själv
•Var noggrann
•Anteckna och fotografera
•Etik och integritet!
•Sekretess ang uppdragsgivare
Besiktning - Förberedelser
•Uppgifter om värderingsobjektet –Fastighetsbeteckning, adress, utdrag ur lägenhetsregistret, kartor, ritningar–Vilka uppgifter saknas? Fråga ägaren om renoveringar, drift- och underhållskostnader, status på utrustning etc–Föreningens ekonomi, stadgar, årsredovisning
•Uppdragsgivare / beställare –Namn, telefonnr, när o var ska vi ses? Portkod?
•Omgivningen – vad behöver besiktas?–Intressanta jämförelseobjekt–Samhällsservice–Utsikt/badplats/..?Check-lista!
Besiktning – i packningen!
•Checklista
•Frågelista
•Kamera (laddad)
•Papper och pennor ( blyerts på vintern o vid regn)•Mätutrustning – måttband/laser
•Ficklampa (verktyg)
•Karta/GPS
•eventuellt ”oömma kläder och stövlar”
•Kontaktuppgifter–kontaktpersoner–telefonnummer
Besiktning – På plats
•”kom för tidigt ” (kolla omgivningar, grannfastigheter etc.)
•Var systematisk (checklista)
•Var noggrann
•Anteckna / fotografera
•Notera allt som kan ha en värdepåverkan (avvikelser)
•Fastna inte på detaljer
•Ställ dina frågor
•Var kreativ -tänk ”alternativ användning ” t ex. annan planlösning
•Helhetsintryck (ordning och reda)
Besiktning
– Läget!Orten Läget på orten
Besiktning
– Läget!Stadsdel – status? Läget i området och byggnad
Besiktning – UtvändigtTeknik / system-vatten och avlopp(stambyte)- värmesystem- eldstäder- hiss- trapphus- tvättstuga- ventilationsystem- Tv / bredbandLäge / omgivningar- närmiljö- läge i området- uteplatser- parkeringar- grannfastigheter- allmänservice- kommunikationerByggnaden- byggnadsår- renoveringsår- byggnadstyp- konstruktion- arkitektur- materialstandard- gemensamma utrymmen/lokaler
Övriga byggnader- garage- soprum
Värderingsbesiktning lägenhet inomhus
Vardagsrum/övrigt rum ytskikt, standard, skick etc..
Sovrum (antal)ytskikt, standard skick etc..
Köket utrustning snickerierstandard ytskiktskick etc..
Hall/entré ytskiktstandard skick etc..
Klädkammare
Badrum/wcutrustning ytskikt / fuktspärrstandardskick etc..Övrigtläge i byggnadenvåningsplanutsiktbullertvättstuga / egen maskin
Balkongstorlekstandard väderstreck
Besiktning - Fel och brister
•Underhållsbehov – allmänt, specifika detaljer•Äldre ytskikt och material
•Övriga ”brister” –i byggnad och lägenhet (driftskostnaden/ansvar)
•Skador–Fukt och vattenskador - nästan 90% av alla byggnadsskador–Felaktiga konstruktioner–Mögelangrepp – hussvamp–Radon•Övrigt ! ?
•- Vad är åtgärdat? Vad skulle ägaren vilja åtgärda? Är det gjort med kvalitet?
Besiktning – Positiva faktorer•Arkitektur?
•Extra utrymmen?
•Trädgårdsanläggningar? •..
•Hur stor är värdepåverkan ??
Bostadsrättsvärdering – 5. Analysmetod
•Ortspris–vid bostadsrätt
•Avkastningskalkyl/cash-flow –vid avkastningsobjekt – lokaler–Baklängeskalkyl och jämföra med att hyra
•Produktionskostnadsmetoden–Vid udda anläggningar. => ORTSPRISMETODEN!!
Ortsprismetoden
•Ortsprismetoden–den metod som används för bostadsrätt
•Ortsprismaterial–Material från olika källor
•Ortsprissystem–De datasystem som försörjer marknaden med information.–Offentligt register över försäljningar saknas–Bygger på insamling från mäklare och föreningar–HSB, Riksbyggen, privata föreningar, mäklare–Lägenhetsregistret under utveckling
Bostadsrättsvärdering – 5. Ortsprismetoden - arbetsgång
a. avgränsa en delmarknad ( geografiskt, typ, etc.)
b. avgränsa och ”gallra” bort avvikande objekt (boarea, priser, årsavgift)
c. analysera prisutvecklingen på orten, verifiera marknadsanalysen gentemot ett större antal objekt på orten. Bedöm aktuell prisutveckling under perioden då dina jämförelseobjekt sålts.
d. applicera prisutvecklingen för de relevanta jämförelseobjekten så de visar vad de skulle sålts för vid värdetidpunkten.
e. ta fram medeltalet för köpeskillingarna vid aktuell värdetidpunkt, kr, K/BOA, avvikande årsavgift/BOA?
f. Jämför nu nyckeltalen från jämförelseobjekten med det aktuella värderingsobjektet
Bostadsrättsvärdering – 6. Värdebedömning
- Ev justeringar innan värdet slutligen bedöms? –Plus eller minus utifrån lägenheten och föreningen?
- Föreningens ekonomi–Resultaträkningen •Intäkter
- Kostnader
- Underhåll
- Resultat–Balansräkningen
- Tillgångar – Bokfört värde, taxeringsvärde, underhåll gjorda, andra tillgångar, yttre reparationsfond
- Skulder – till bank och andra
- Eget kapital
- Ev justeringar innan värdet slutligen bedöms? –Lägenhetens skick–Lägenhetens standard, utrustning–Kök/bad standard och skick–Uteplats/balkong och liknande–Läge i huset–Planlösning–Inre reparationfond?–Årsavgift kr/m2 i nivå med jämförelseobjekten?–Föreningens ekonomi? –Föreningens långfristiga skulder/Taxeringsvärde (belåningsgrad i föreningen)–Sammansättning i föreningen lokaler/lägenheter och trygghet i ekonomin–Gemensamma utrymmen förråd/tvättstuga/parkering/ båtplats/..–Utvecklingsbar vind–Hiss–Byggnadens attraktivitet–Juridisk person som ägare?
- Använd nyckeltalen för jämförelsematerialet
- Vid aktuell värdetidpunkt–kr, Kr/BOA –(Pris+nettoskuld per kvm),
- Applicera dessa på värderingsobjektet–BOA *genomsnitt kr/m2•Applicera ev justeringar
- Bedöm värdet – sätt ner foten och avrunda
- Bedöm osäkerhetsintervallet
Bostadsrättsvärdering – 7. Värdeutlåtande och dokumentation
•Värderingsbesiktningens underlag–Typ, storlek, standard, skick etc..
•Ortsprismaterial–jämförelseobjekt, prisstatistik
•Marknadsanalys–efterfrågan, alternativ användning mm
•Slutlig sammanvägning av samtliga värdepåverkande faktorer - Läget, läget, läget !!
•Slutlig marknadsvärdebedömning
-Marknadsvärde”Med marknadsvärde avser mest sannolikt pris vid en tänkt försäljning på en fri och öppen marknad. Försäljningen förutsätts ske vid värdetidpunkten efter att fastigheten varit utbjuden till försäljning på ett för fastigheten sedvanligt sätt under en normal marknadsföringstid.” Vid den tänkta försäljningen får det inte föreligga någon tvångssituation att överlåta fastigheten och inte några speciella partsrelationer.Samma definition för Bostadsrätter
- formkrav
•Samhällsbyggarna och Bankföreningen
•www.samhallsbyggarna.org
•Olika utseende – samma innehåll–Blankett–Skriven rapport- exempel på www.kronofogden.se
•Detaljeringsnivå
•Bilagor–Foton, kartor–Ritningar / skisser–Registerutdrag ur lägenhetsregistret–Övriga dokument
•Värderingsobjektet – namn och beskrivning
•Föreningen – namn och ekonomi
•Fastigheten - namn
•Syfte med värderingen
•Värdetidpunkt/värderingstidpunkt/besiktningstidpunkt
•Eventuella villkor, friskrivningar
•Bilagor foton, ritningar, årsredovisning, registerutdrag
•Slutlig marknadsvärdebedömning
•Värderarens namn/underskrift
Ägarlägenheter
- Tredimensionell fastighet avgränsad horisontell / vertikalt
- inte avsedd att rymma annat en enda bostadslägenhet
- Minst tre tillsammans i en sammanhållen enhet
- skall tillförsäkras de rättigheter som behövs för att kunna användas på ett ändamålsenligt sätt–Samfällighet/gemensamhetsanläggning för infart, fasader mm
- det utrymme som ska omfatta fastigheten under de senaste åtta åren ej har använts som bostad ( ändras?)–ombyggnad, tillbyggnad eller nyproduktion
- Förrättning hos Lantmäterimyndigheten
- Direkt ägande
- Egna pantbrev
- Kan hyras ut
Ägarlägenheter - värdering
- Samma metod och princip
- Begränsat antal överlåtelser
- Egen fastighet – finns i fastighetsregistret lika som småhus
- MEN har del i gemensamt lika som BRF
