Negative servitutter ved reguleringsplan

Question 1

Gjensidige-dommen (Rt. 1995 s.904)

Answer 1

Saken omhandlet hvorvidt en kontorutbygging av en eiendom i Oslo var i strid med negative servitutter fra 1890-1917. Oslo kommune som selger av tomten ønsket å få bortekspropriert de negative servituttene som blant annet innebar et forbud mot å bygge fabrikker eller arbeidsboliger. Høyesterett bemerket at rettstilstanden var at en reguleringsplan tilsidesatt negative servitutter som var til hinder for utbygging som var i samsvar med planen. Høyesterett mente likevel at en reguleringsplan ikke skulle bortfalles før en står overfor en aktuell utbygging som var i samsvar med planen. Med formuleringen “en aktuell utbygging… i samsvar med planen.” var det ment at byggearbeidet i henhold til arbeidstillatelsen var gjennomført, var da servitutten tilsidesatt. Det var motstrid mellom servitutten og reguleringsplanen, men servitutten falt ikke bort/kom imidlertid ikke i konflikt med reguleringsplanen fordi på den tid servitutten ble stiftet var industri-og kontorbygning mer sjenerende enn i dag.

Question 2

Bortelid-dommen (Rt. 2002 s. 145)

Answer 2

Kommunen utarbeidet en reguleringsplan for å bygge ut 50 nye hytter i et hytteområdet. Dette ville medføre til en forteting av hytteområdet. Den negative servitutten hadde imidlertid et innhold som innebar at det ikke skulle skje en forteting av hytteområdet.

• Høyesterett bemerket at obiter dictum-uttalelsen hadde fått en generell utforming, og at den bør modereres.
• Samtidig bemerket Høyesterett at obiter dictum-uttalelsen i Gjensidiesaken trolig bare gjaldt eldre servitutter der opprettholdelsen av servituttene ikke lenger ville tjene sitt formål og medføre til en meningsløs ikke-bruk eller utilsiktet hinder.
• Høyesterett påpekte samtidig at dersom en reguleringsplan åpner for en alternativ løsning slik at servitutten ikke er til hinder for reguleringsplanen, vil det ikke dreie seg om en bortfall.
• Høyesterett kom frem til at det forelå motstrid mellom reguleringsplanen og den negative servitutten, men at servitutten ikke bortfalt ettersom det allerede hadde skjedd en utviklingen på hytteområdet som hadde ført til en fortetting og at servitutten og reguleringsplanen derfor kunne harmoneres uten at dette medførte til en meningsløs ikke-bruk.
  Utilsiktet bruk - subjektiv vurdering: hva var partenes forutsetninger den gang servitutten ble stiftet?

Question 3

Naturbetong I (Rt. 2008 s.362)

Answer 3

I Naturbetong-dommen var det blitt stiftet en negativ servitutt på vinder i Oslo som sa at all bebyggelse i området skulle være “villamessig”. Kommunen hadde stiftet en reguleringsplan som innholdt en plan for å bygge småhusbebyggelse på Vindern i Oslo. Spørsmålet var derfor om den negative servitutten bortfaller som følge av reguleringsplanen.

• Høyesterett kom frem til at den negative servitutten ikke ble tilsidesatt av reguleringsplanen, selv om det var motstrid. Dette ble begrunnet med at sevitutten var detaljert utformet og ga begrensninger for høyde og antall etasjer og strøket i området tilsa at servietten måtte beholdes.
• Samtidig bemerket Høyesterett at det var en lovgiveroppgave å lage en ordning om tilsidesettelse av negative servitutter som følge av reguleringsplanen.
• Reguleringsplanen ga uttrykk for at det skulle skje en riving av eksisterende bygg til fordel for å oppføre fire boligblokker på strøket.

Question 4

Kongsøre-dommen

Answer 4

Den negative servitutten innebar at området mellom Fornebu og Lysaker skulle være et “villastrøk”. Reguleringsplanen derimot ga uttrykk for at en tomt i området skulle reserveres til industrianlegg. Det var full motstrid mellom de to - og følgende måtte den negative servitutten bortfalle.