Wie kunnen nieuwe huisvesting, aanbouw of verbouw van bestaande huisvesting aanvragen?
- Huiseigenaar
- Gebruiker van een kantoor
- Fabrikant
- Winkelier
- Directie van ziekenhuis
- De overheid
- Enz.
Wat kunnen motieven zijn voor het aanvragen van, nieuwe huisvesting, aanbouw of verbouw?
- Het te klein of juist te groot zijn van de bestaande huisvesting (bijvoorbeeld gezinsuitbreiding, of een winkelier die een groter assortiment wil gaan voeren);
- Start van nieuwe activiteiten (bijvoorbeeld gaan samenwonen, of het fabriceren van een nieuw product);
- Veroudering van de huidige huisvesting om functionele, esthetische en/of technische redenen (andere fabricageprocessen, achterstallig onderhoud);
- Dwang als gevolg van het vestigingsbeleid, vergunningen, milieuwet, bestemmingsplan en regionale herinrichting;
- Verkeerde locatie (verandering van werkgever, slechte bereikbaarheid voor klanten of goederen).
Waaruit bestaat het initiatief?
Het initiatief bestaat uit het formuleren van de huisvestingsbehoefte op basis van een analyse van de te huisvesten particulier of organisatie of op basis van een via marktonderzoek gesignaleerde vraag naar huisvesting.
Hoe kan er worden voldaan aan de huisvestingsbehoefte?
Het voldoen aan de huisvestingsbehoefte kan gebeuren door het verbouwen van de bestaande huisvesting, het huren van bestaande of nog nieuw te bouwen huisvesting of het bouwen van nieuwe huisvesting. De nieuwbouw kan worden gerealiseerd op de bestaande locatie of op een andere locatie.
Wat zijn de karakteristieke werkzaamheden in de initiatieffase?
- bij het huisvesten van particulieren het bepalen van de huisvestingsbehoefte;
- bij het huisvesten van organisaties het beoordelen van de technisch en functionele staat van de huidige huisvesting, het bepalen van de gebruikswaarde van de huidige huisvesting en het vertalen van de plannen voor de toekomst naar consequenties voor de nieuwe huisvesting;
- bij huisvesten voor de markt het doen van een marktonderzoek naar huisvestingswensen en -eisen
Wat zijn belangrijke informatiebronnen in de initiatief fase?
- het gebouwdossier;
- informatie uit een klachteninformatiesysteem van het gebouw;
- het managementinformatiesysteem van de organisatie;
- onroerend goedexperts (bijvoorbeeld makelaars);
- bedrijfskundigen.
Wanneer wordt er een haalbaarheidsstudie uitgevoerd
Als er is besloten het huisvestingsvraagstuk op te lossen door te gaan bouwen (verbouw, nieuwbouw) dan wordt er een haalbaarheidsstudie
verricht.
Wat wordt er onderzocht in de haalbaarheidsstudie?
In deze studie worden de financiële, juridische, technische en stedenbouwkundige/planologische haalbaarheid onderzocht van de huisvestingsbehoefte. Voordat dit kan moeten de fundamentele uitganspunten voor de te realiseren huisvesting worden vastgelegd.
Wat zijn de fundamentele uitgangspunten voor de te realiseren huisvesting?
- locatiekeuze (eisen te stellen aan locatie en bouwterrein);
- ruimtebehoefte (opgave van de behoefte in vierkante meters vloeroppervlakte);
- uiterlijk van het gebouw (eisen ten stellen aan de uitstraling en vormgeving);
- comfort van het gebouw (eisen te stellen aan binnenklimaat, ventilatie, verlichting, zonwering, vloerbelasting, verdiepingshoogte en afwerking).
Wat zijn aandachtspunten voor de locatie van de huisvesting?
- bereikbaarheid (openbaar vervoer, wegen, parkeergelegenheid);
- uitstraling (high-tech center, A-1 zichtlocatie, industrieterrein, binnenstad, villawijk);
- voorzieningenniveau (winkels, dienstverlening).
Wat is een veelgemaakte fout in de haalbaarheidsfase
Een veel gemaakte fout is dat in deze fase te gedetailleerd te werk wordt gegaan en al wordt overgegaan tot het tekenen van indelingslayouts van de gewenste huisvesting. Het aangeven van de benodigde vierkante meters is voldoende. Daarbij moet voor utiliteitsgebouwen rekening worden gehouden met het verschil in VVO en BVO
Wat is de vuistreel die gehanteerd wordt voor de verhouding tussen VVO en BVO
De verhouding tussen de VVO en de BVO moet groter of gelijk zijn aan 85%
Karakteristieke werkzaamheden in de haalbaarheidsfase zijn?
- Zoeken naar mogelijke huisvestingsoplossingen
- Bepalen van investeringskosten en exploitatiekosten per huisvestingsoplossing
- Beoordelen huisvestigingsoplossing en kiezen voor 1 oplossing
Top 10 succesfactoren voor een goed huisvestingsproject
- Een duidelijk zichtbaar gemotiveerde (vertegenwoordiger) van de opdrachtgever.
- Voldoende mandaat voor de (vertegenwoordiger) van de opdrachtgever (financiën, benodigde capaciteit en middelen).
- Het project en de beschrijving van het projectresultaat zijn de resultaten van een gedragen strategische koers.
- Een bewuste projectaanpak, locatieverwerving, eigendoms- en financieringsstructuur.
- De toekomstige gebruikers zijn nauw betrokken bij het project.
- Een duidelijke projectorganisatie, waarin taken en verantwoordelijkheden goed gedemarqueerd zijn.
- Het project is opgedeeld in duidelijke fasen, die afgesloten worden met beslisdocumenten.
- Tijdens het project vindt voortdurend budgetbepaling en -bewaking plaats.
- Direct bij aanvang van het project is er een communicatieplan gemaakt.
- Direct bij aanvang van het project is er een informatieplan gemaakt.
Uit welke 2 onderdelen bestaat de projectdefinitie (PVE)
Deel 1 bestaat uit de functionele eisen waaraan het te bouwen bouwwerk moet voldoen
Deel 2 bestaat uit de randvoorwaarden. Hierin wordt vastgelegd aan welke eisen (bijv opleveringstijd en budget) het gebouw moet voldoen. Beide stukken samen vormen een leidraad voor het verdere verloop van het bouwproces
Op basis waarvan wordt er een contract met de architect afgesloten
SR 1997 Standaard regelement rechtsverhouding opdrachtgever-architect
