Grundlagen des öffentlichen und privaten Baurechts
- Verfassungsrecht
- Immobilienrecht
- Öffentliches Immobilienrecht
- 1.1. Öffentliches Baurecht
- 1.2. Steuerrecht
- 1.3. sonstige Vorschriften
- Privates Immobilienrecht
- 2.1. BGB-Immobilienrecht
- 2.2. Spezialgesetze
- 2.2.1. Handels- und Gesellschaftsrecht
- 2.2.2. Bauen und Planen
- 2.2.3. sonstige Vorschriften
Bestandteile eines Vertragsschlusses
- Vertragsschluss durch Willenserklärung
- Handlungswille
- Erklärungsbewusstsein
- Geschäftswille
- Zugang und Bindungswirkung von Erklärungen
- Stellvertretung
- Auslegung des Vertragsinhaltes
Schutzvorschriften bei Vertragsschluss
- Anfechtung der Willenserklärung
- Allgemeine Schutzvorschriften
- Allgemeine Geschäftsbedingungen
- Gesetzliche Verbote
- Sonstige Schutzvorschriften
- Formvorschriften
- Konsequenzen nicht wirksamer Verträge
Werkvertragsrecht §§
§§ 631 ff. BGB
Besonderheiten des Werkvertrages (z.B. Mängelhaftung, Abnahme)
Bauvertragsrecht §§
§§ 651a ff. BGB
Besonderheiten des Bauvertrages (z.B. Anordnungsrecht, Vergütungsanpassung)
Wie drückt sich die Annahme des Angebots regelmäßig im Baugewerbe aus?
schlüssiges Verhalten
Arten der Kündigung im WV-Recht
aus wichtigem Grund § 648a BGB • durch Bauherrn • durch Auftragnehmer freier Grund („freie Kündigung“) § 648 BGB • nur durch Bauherrn möglich
Form (und förmlicher Ablauf) der Kündigung
- grundsätzlich muss jede Kündigung angedroht werden (Ausnahme insbesondere: freie Kündigung)
- nach Androhung und Ablauf der dort gesetzten Frist muss zügig gekündigt werden
- bis dahin kein widersprüchliches Verhalten
- Kündigung schriftlich
Gründe und Folgen der Kündigung des AG aus wichtigem Grund
wichtige Gründe für Bauherrn:
• keine Mangelbeseitigung trotz Fristsetzung
• Verzug
• grobes Fehlverhalten
• Wahrnehmung anderer als Bauherreninteressen
• Zerstörung des Vertrauensverhältnisses
Folge:
• Vergütung nur der (bis zur Kündigung) erbrachten Leistungen
• ggf. Schadensersatz
Gründe und Folgen der Kündigung des AN aus wichtigem Grund
wichtige Gründe für AN
• Zahlungsverzug
• fehlende Mitwirkungshandlung (§ 643 BGB)
• Zerstörung des Vertrauensverhältnisses
Folge:
• Vergütung nur (bis zur Kündigung) erbrachten Leistungen
• Schadensersatz
Gründe und Folgen der freien Kündigung
Bauherr kann jederzeit frei kündigen (§ 648 BGB)
Folge:
• Vergütung der (bis zur Kündigung) erbrachten Leistungen
• für nicht erbrachte Leistungen:
volle Vergütung
./. ersparte Aufwendungen
./. anderweitiger Erwerb (Füllauftrag)
• gesetzliche Vermutung: ersparte Aufwendungen = 95% (kann widerlegt werden und ist bei Planungsbüros i.d.R. deutlich niedriger)
Was ist die VOB Teil B?
- enthält die „Allgemeinen Vertragsbedingungen für die Ausführung von Bauleistungen“
- gilt nicht automatisch, sondern muss vereinbart werden
- ist AGB-rechtlich aber priviligiert (nur im Ganzen wirksam)
Wo ist der Werkerfolg im WV-Recht, Baurecht und der VOB definiert?
§ 631 BGB
§ 650a BGB
§ 1 VOB/B
Begriff des Mangels
- Fehlen der vereinbarten Beschaffenheit ODER
- Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik ODER
- fehlende Eignung für die nach dem Vertrag vorausgesetzte oder die gewöhnliche Verwendung des Werks
Mangelansprüche VOR der Abnahme gemäß VOB/B
- Nacherfüllungspflicht gem. § 4 Abs. 7 Satz 1
- Schadensersatzpflicht, soweit der Mangel verschuldet wurde, § 4 Abs. 7 Satz 2
- Minderung analog § 13 Abs. 6, wenn Mängelbeseitigung
• unmöglich,
• unverhältnismäßig
• oder unzumutbar - Selbstvornahme gem. § 4 Abs. 7 Satz 3, wenn der Mangel trotz
• Rüge
• Fristsetzung mit Kündigungsandrohung
• und anschl. schriftlicher Kündigungserklärung nicht beseitigt worden ist.
5.Aufwendungsersatz gem. § 284 BGB n. F.
Achtung:
Teilkündigung (Selbstvornahme) nur begrenzt zulässig
Mängelansprüche NACH der Abnahme gemäß VOB/B
- Nacherfüllungspflicht gem. § 13 Abs. 5 Abs. 1
- Selbstvornahme, wenn der Mangel trotz Fristsetzung nicht beseitigt wurde. Kündigung nach Abnahme nicht erforderlich.
- Minderung gem. § 13 Abs. 6, wenn Mängelbeseitigung
• unmöglich,
• unverhältnismäßig
• oder unzumutbar - Schadensersatzpflicht, soweit der Mangel verschuldet wurde und die sonstigen Voraussetzungen des § 13 Abs. 7 erfüllt sind
5.Aufwendungsersatz gem. § 284 BGB n. F.
Regelung der Leistungszeit (Bauzeit) im BGB
Schuldrecht
• idR. sofortige Fälligkeit
• ggf. Leistungsverzug gem. § 286 BGB
WV-Recht
• § 636 BGB: Rücktrittsrecht gemäß § 323 Abs. 1 BGB
• § 642 BGB: angemessene Entschädigung bei Gläubigerverzug
• § 643 BGB: Kündigungsrecht nach unterlassener Mitwirkung des Gläubigers
Regelungen bzgl. der Bauzeit in der VOB
Vergaberecht
§ 9 VOB/A
• Abs. 1 Nr. 1: ausreichende Bemessung von Ausführungsfristen
• Abs. 2 Nr. 2: Definition der Vertragsfristen
• Abs. 3: Vereinbarung von Mitwirkungsfristen des AG
• Abs. 4: Pauschalierung des Schadensersatzes
Vertragsrecht § 5 VOB/B • Abs. 1: Vertragsfristen • Abs. 2: Ausführungsbeginn • Abs. 3: Abhilfeaufforderung • Abs. 4: Verzugsetzung
Was entfällt bei Verzug einer Vertragsfrist, Kalenderfrist oder Ereignisfrist?
Mahnung ist entbehrlich
Welche Regelungen gelten, wenn der Baubeginn nicht vertraglich festgelegt ist?
- bei Verlangen des AN Auskunft des AG über den voraussichtlichen Baubeginn
- Beginn 12 Werktage nach Aufforderung
- Anzeige des Beginns
Was ist ein “Abhilfeverlangen”?
§ 5 Abs. 3 VOB/B:
„Wenn Arbeitskräfte, Geräte, Gerüste, Stoffe oder Bauteile so unzureichend sind, dass die Ausführungsfristen offenbar nicht eingehalten werden können, muss der Auftragnehmer auf Verlangen unverzüglich Abhilfe schaffen.“
Anspruchsbegründene Voraussetzungen des AG bei Verzug des AN
- Voraussetzung: Fälligkeit
a. Eintritt der Vertragsfrist
b. Eintritt der nicht-Vertragsfrist
+ Abhilfeaufforderung
+ Fristüberschreitung - Voraussetzung: Mahnung oder Entbehrlichkeit
a. Mahnung gem. § 286 Abs. 1 BGB: Regelfall
b. Entbehrlichkeit gem.
• § 286 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Kalenderfrist
• § 286 Abs. 2 BGB: Ereignisfrist
• § 286 Abs. 2 Nr. 3 BGB: ernsthafte endgültige Leistungsverweigerung
• § 286 Abs. 2 Nr. 4 BGB: Vorliegen besonderer Gründe - Voraussetzung: Verschulden
a. kein Verzug des Schuldners gem. § 286 Abs. 4 BGB falls dieser den Umstand nicht zu vertreten hat
Rechtsfolgen des Verzugs
- Schadensersatz
- Vertragsstrafe
- Kündigung - § 8 Abs. 3 bei Terminverzug
