¿Qué crítica se le hace a la definición de hipoteca de nuestro CC del artículo 2407? (“La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor”).
- No apunta a lo fundamental, comparándola con la prenda.
- No menciona su carácter de derecho real.
- Olvida que el constituyente no tiene por qué ser necesariamente el deudor.
¿Cómo define nuestro CC el derecho real de hipoteca?
Art. 2407: “La hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobre inmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor”.
¿Qué definición doctrinaria se le da al derecho real de hipoteca, en subsidio de la deficiente definición legal?
“Derecho real que grava un inmueble, que no deja de permanecer en poder del constituyente, para asegurar el cumplimiento de una obligación principal, otorgando al acreedor el derecho de perseguir la finca en manos de quienquiera que la posea y de pagarse preferentemente con el producto de la realización”.
¿Cuáles son las características principales del derecho real de hipoteca?
- Es un derecho REAL.
- Es un derecho INMUEBLE (salvo naves).
- Es un derecho ACCESORIO.
- Finca permanece en poder del deudor (o del tercero dueño).
- Genera preferencia (tercera clase).
- Es indivisible.
¿Cuáles son las características del CONTRATO de hipoteca?
- Es UNILATERAL (única obligación: transferencia del derecho real de hipoteca, salvo que se estipule remuneración).
- Es GRATUITO.
- Es ACCESORIO (aunque se puede estipular antes).
- Es SOLEMNE (EP e inscripción).
¿Cuál es el debate en torno a las solemnidades requeridas para el contrato de hipoteca? (EP e inscripción)
Se debate si ambas son necesarias para el perfeccionamiento del contrato o si el contrato está perfecto sólo con la EP, siendo la inscripción la tradición del Dº Real de Hipoteca.
Argumentos a favor de esto último:
- 2411: Habla de “contratos hipotecarios” celebrados en el extranjero, incluso antes de su inscripción en el CBR chileno.
- ## Así lo señala el mensaje del CC.
¿Qué clases de hipoteca reconoce nuestra legislación?
- Convencional (2407 CC)
2. Legal (662 CPC)
¿Qué cosas pueden hipotecarse?
- Inmuebles que se poseen en propiedad (cualquier clase de propiedad: absoluta o fiduciaria, plena o nuda).
- Inmuebles que se poseen en usufructo (se hipoteca el derecho de usufructo, y se extingue junto con el usufructo).
- Naves (sólo las mayores).
- Concesiones mineras.
- Bienes futuros (se irá inscribiendo en la medida que el constituyente los vaya adquiriendo).
- Cuota del comunero.
- Cosa ajena (válida, pero no otorga el derecho real de hipoteca).
En nuestro derecho… ¿existen las hipotecas generales?
NO.
¿Qué obligaciones se pueden caucionar con hipoteca?
Todas. Civiles o naturales, presentes o futuras.
¿Cuáles son los efectos de la hipoteca?
- EN RELACIÓN AL INMUEBLE:
- Incluye inmuebles por destinación, aumentos y mejoras, rentas futuras de arrendamientos presentes, etc. - EN RELACIÓN AL CONSTITUYENTE:
- Limita su facultades de disposición sobre el bien (no puede perjudicar al acreedor), aunque conserva la facultad de disposición y de hipoteca.
- Limita facultades de uso y goce sólo a aquellas que no perjudiquen al acreedor. - EN RELACIÓN AL ACREEDOR.
- Derecho de venta.
- Derecho de persecución.
- Derecho de preferencia.
¿Qué es el derecho de venta del acreedor hipotecario?
Es el derecho de vender la cosa hipotecada para pagarse con el producto. Se hace en pública subasta y el acreedor puede adjudicársela si faltan postores, por los 2/3 de la tasación.
¿Qué es el derecho de persecución del acreedor hipotecario?
Es que la acción hipotecaria pueda dirigirse contra el actual propietario de la cosa, no obstante no sea el mismo que constituyó la hipoteca. Es decir, afecta a terceros poseedores. Razón: es un DERECHO REAL.
¿Cuáles son las dos formas en que pueden existir terceros poseedores de la finca hipotecada?
- Que se adquiera una finca gravada con hipoteca.
2. Que se hipoteque una finca para garantizar obligaciones de terceros.
¿Qué es la acción de desposeimiento?
Es la acción hipotecaria dirigida contra el tercer poseedor.
DEBEN REALIZARSE LAS SIGUIENTES GESTIONES PREELIMINARES:
- -> Notificación previa al poseedor para que dentro de 10 días:
1. Pague la deuda.
2. Abandone la finca.
3. No haga nada (se procede al desposeimiento).
¿Qué es el derecho de preferencia del acreedor hipotecario?
- Es la preferencia que tiene el acreedor hipotecario sobre el producto de la realización de la finca.
- Es un crédito de tercera clase.
- Las hipotecas se prefieren por las fechas de inscripción.
¿Cómo se extingue la hipoteca?
- Por vía consecuencial: al extinguirse la obligación principal.
- Por vía principal:
- Cuando se resuelve el derecho del constituyente sobre la cosa.
- Al evento de la condición resolutoria o plazo.
- Confusión de calidades de dueño de cosa y acreedor hipotecario.
- Cancelación del acreedor por EP a la hipoteca.
- Purga de la hipoteca.
¿Qué es la purga de la hipoteca?
Es el modo de extinguir la hipoteca según el cual el acreedor hipotecario no puede perseguir la finca hipotecada contra el tercero que la haya adquirido en pública subasta ordenada por el juez, con citación a los acreedores hipotecarios.
