Séance 11 - suite

Question 1

Comment évalue-t-on le risque de défaut d’une hypothèque résidentielle ?

Answer 1

Risque de défaut: C’est le risque que l’emprunteur arrête de payer ses versements hypothécaires.

Géré de deux façons:
1. Les hypothèques sont souvent garanties par le gouvernement ou un assureur

2. Différent ratios utilisés pour évaluer la capacité de paiement de l’emprunteur

Question 2

Qu’est ce qu’une hypothèque commerciale?

Answer 2

Hypothèque résidentielle –> Prêt à un individu
Hypothèque commerciale –> prêt à une entreprise ou investisseur pour une propriété qui génère des revenus

Trois caractéristiques:
1. Paiement balloon
- au lieu d’amortir complètement le prêt, l’emprunteur fait des paiements réguliers pendant 5-10 ans puis rembourse le solde restant en un seul gros paiement à l’échéance, créant un risque de refinancement (si le marché se déteriorent).

2. Projets de grande taille
   - Énorme montants, nécessite plus de due diligence
3. Plus de covenants
   - plus de clauses contractuelles strictes

Question 3

Qu’est ce que le développement immobilier?

Answer 3

Les projets de développement immobilier peuvent inclure une ou plusieurs
étapes de création et d’amélioration d’un projet immobilier, incluant
l’acquisition de terrain, la construction et la rénovation d’immobilier existant

Question 4

Qu’est ce qu’une option réelle en développement immobilier?

Answer 4

Une option réelle → droit d’entreprendre ou abandonner une décision d’affaires sur un actif réel (immeuble, terrain, projet)

Quand un promoteur immobilier achète un terrain ou détient un permis de construction, il détient en réalité une option — pas une obligation de construire.
Il a le droit mais pas l’obligation de développer la propriété.

Question 5

Les options réelles comporte une option importante, c’est quoi?

Answer 5

L’option d’abandonner le projet

Question 6

Qu’est ce que le NCREIF?

Answer 6

National council of real estate investment feduciaries

l’équivalent du S&P 500 pour l’immobilier commercial américain, C’est la référence principale pour mesurer la performance de l’immobilier institutionnel direct aux États-Unis

• Receuille des données sur les revenus et les prix de l’immobilier
• Indice pondéré en fonction de la valeur
• 7500 propriétés avec une valeur marchande de 600 milliards

Question 7

En quoi consiste l’approche par comparables pour évaluer un bien immobilier commercial

Answer 7

L’approche par comparables consiste à estimer la valeur d’une propriété en se basant sur des transactions récentes de propriétés similaires, avec des ajustements pour les différences de caractéristiques comme la taille, la localisation, l’état et le taux d’occupation.

Question 8

En quoi consiste l’approche par le revenu (DCF) pour évaluer un bien immobilier commercial

Answer 8

tu regardes ce que ta propriété va générer comme revenus dans le futur et tu actualises ces flux pour obtenir une valeur aujourd’hui.

C’est la même logique que le DCF pour évaluer une entreprise mais appliqué à l’immobilier.

Question 9

En quoi consiste l’approche perpétuité (DCF) pour évaluer un bien immobilier commercial

Answer 9

on suppose que la propriété génère un revenu constant à l’infini, comme une perpétuité en finance.
C’est un outil de calcul rapide pour estimer le rendement d’une propriété en quelques secondes.

Question 10

C’est quoi l’appraisal-based, quelles sont ses avantages et désavantages

Answer 10

Appraisal based
Toutes les méthodes d’évaluation qu’on a vue (comparable, DCF, perpétuité)

Avantages:
- Pas d’enjeu de manque de données
- Toutes les propriétés peuvent être évaluées fréquemment

Désavantages:
- Subjectif
- Stale appraisal-effect: utlisent des données passées
- Sous-estimation de la volatilité
- Qualité de l’estimation dépendant des données disponibles