For oppgave 1 til 4 gjelder følgende faktum;
Peder Ås tar kontakt med deg i forbindelse med salg av en eiendom som består av et
hovedhus, en kårbolig, en låve og et stabbur. Kårboligen og hovedhuset er fredet.
Eiendommen er på 1050 dekar dyrket mark. Dere inngår oppdragsavtale. Det er flere
spørsmål du må ta stilling til i forbindelse med salget.
-
Hvordan skal prisen på eiendommen fastsettes?
For eiendommer som er konsesjonspliktige foretas det priskontroll etter konsl. § 9a. Det
skal legges særlig vekt på om den avtalte prisen tilgodeser ”en samfunnsmessig forsvarlig
prisutvikling”.
Ifølge rundskriv (M-1/2021) skal blant annet prisen på bygningene fastsettes
til gjenanskaffelsesverdi minus slitasje, og det kan fastsettes et tillegg i boverdi på opptil
kr. 1.500.000.
Forskrift om konsesjonsfrihet mv. § 6a fastslår at for bebygde
konsesjonspliktige landbrukseiendommer hvor kjøpesummen er under kr. 3.500.000, skal
prisvurdering unnlates.
For oppgave 1 til 4 gjelder følgende faktum;
Peder Ås tar kontakt med deg i forbindelse med salg av en eiendom som består av et
hovedhus, en kårbolig, en låve og et stabbur. Kårboligen og hovedhuset er fredet.
Eiendommen er på 1050 dekar dyrket mark. Dere inngår oppdragsavtale. Det er flere
spørsmål du må ta stilling til i forbindelse med salget.
Er en overdragelse av eiendommen konsesjonspliktig, og hvor skal eventuelt søknad om
konsesjon sendes?
Eiendommen er over 35 dekar dyrket mark og er konsesjonspliktig, jf. konsl. §§ 2 og 4 nr. 4.
Erververen må søke kommunen om konsesjon, jf. konsl. §§ 2 og 12.
For oppgave 1 til 4 gjelder følgende faktum;
Peder Ås tar kontakt med deg i forbindelse med salg av en eiendom som består av et
hovedhus, en kårbolig, en låve og et stabbur. Kårboligen og hovedhuset er fredet.
Eiendommen er på 1050 dekar dyrket mark. Dere inngår oppdragsavtale. Det er flere
spørsmål du må ta stilling til i forbindelse med salget.
Oppgave 3 (10 %)
Er det boplikt på eiendommen?
Myndighetene kan sette vilkår om boplikt etter konsl. § 11. I mange tilfeller blir det satt vilkår
om at kjøperen bosetter seg på eiendommen – ofte innen ett år og selv bebor den i minst
fem år, jf. §5-2 (2)
Hva betyr det at hovedhuset og kårboligen er fredet, og må det opplyses om fredningen i
salgsoppgaven?
En eiendom kan være fredet etter kulturminneloven. En fredning innebærer blant annet at
alle endringer som går ut over vanlig vedlikehold, må godkjennes av vedkommende
myndighet etter kml. §§ 8 eller 15a.
Det er vedlikeholdsplikt etter kml. § 17.
Fredningen må
opplyses i salgsoppgaven, jf. emgll. §§ 6-7 (1) og 1-1.
Marte Kirkerud kjøpte i januar 2023 en andel i et borettslag i Bergen av Peder Ås.
Kjøpesummen var kr. 2.000.000 + kr. 500 i omkostninger. Hun trivdes ikke i boligen og solgte
denne i mars 2024 til Hans Tastad for kr. 2.100.000. Meglers honorar, annonsering m.m. ved
salget utgjorde kr. 50.000. Borettslagets fellesgjeld endret seg ikke i denne perioden.
Hvilken skattemessig konsekvens får salget for Marte?
Gevinst ved salg av fast eiendom er i utgangspunktet skattepliktig, jf. sktl. § 5-1. Særregler
om gevinst finnes i skatteloven kap. 9. Marte har oppfylt kravet til eier og brukstid i sktl. § 9-3
(2), og det følger da av bestemmelsen at gevinsten er unntatt fra skatteplikt.
Faktum som i oppgave 5.
Hvilken betydning for den skattemessige konsekvensen vil det eventuelt ha dersom
kjøpstidspunktet endres til januar 2024?
Marte Kirkerud kjøpte i januar 2023 en andel i et borettslag i Bergen av Peder Ås.
Kjøpesummen var kr. 2.000.000 + kr. 500 i omkostninger. Hun trivdes ikke i boligen og solgte
denne i mars 2024 til Hans Tastad for kr. 2.100.000. Meglers honorar, annonsering m.m. ved
salget utgjorde kr. 50.000. Borettslagets fellesgjeld endret seg ikke i denne perioden.
Gevinst ved salg av fast eiendom er i utgangspunktet skattepliktig, jf. sktl. § 5-1.
Særregler
om gevinst finnes i skatteloven kap. 9.
Marte har ikke oppfylt kravet til eier og brukstid i sktl.
§ 9-3 (2) og en gevinst er da skattepliktig.
Iht. Stortingets skattevedtak 2025 §§ 3-2 (2), 3-8
(1) skattlegges nettogevinsten med 22 %.
Gevinsten fremkommer som et produkt av
inngangsverdi (kjøpesum kr. 2.000.000 + omkostninger kr 500 = kr. 2.000.500) og
utgangsverdi (salgssum kr. 2.100.000 – omkostninger kr. 50.000 = kr. 2.050.000) som gir en gevinst på kr. 49.500.
Skatteeffekten er at 22 % av gevinsten på kr. 49.500 = kr. 10.890 må
betales i skatt.
Oppgave 7 (10 %)
Petter leide ut en mindre hybel i eneboligen sin i Bergen fra 01.10.2023 til 31.12.2023.
Leieinntektene var netto kr. 9.000 pr. mnd. Petter bodde selv i den resterende delen av den
store eneboligen. Hvilken skattemessig konsekvens får utleien eventuelt for Petter?
Det følger av sktl. § 5-1 (1) at enhver fordel vunnet ved arbeid, kapital m.m. anses som
skattepliktig inntekt. Dette gjelder også avkastning av fast eiendom, jf. sktl. § 5-20. Det
følger videre av sktl. § 7-2 (1) a at utleieinntekt fra egen bolig er unntatt skattepliktig når
eieren benytter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet etter utleieverdien. Dette er
klart oppfylt her, og Petters utleie av en mindre hybel i den store eneboligen i Bergen fra
01.10.2023 til 31.12.2023 er unntatt skatteplikt.
Ole bodde i boligeiendommen han eide i hele 2023. Formuesverdien ved
skattefastsettelsen var for 2023 kr. 1.000.000. Hva ville verdien ved skattefastsettelsen ha
vært dersom han i hele 2023 isteden hadde bodd hos kjæresten sin og leid ut boligen?
Det fremkommer av oppgaven at formuesverdien som primærbolig er kr. 1.000.000, jf. sktl.
§ 4-10 (2). Dette tilsvarer 25 % av beregnet omsetningsverdi. Dersom Ole ikke hadde bodd i
boligen i hele 2023 ville dette vært hans sekundærbolig. Iht. sktl. § 4-10 (3) skal verdien av
sekundærbolig settes til 100 % av beregnet omsetningsverdi = kr. 4.000.000
Faktum som i oppgave 8.
Hva vil det maksimale eiendomsskattegrunnlaget for Oles eiendom bli ut fra dette?
Ole bodde i boligeiendommen han eide i hele 2023. Formuesverdien ved
skattefastsettelsen var for 2023 kr. 1.000.000. Hva ville verdien ved skattefastsettelsen ha
vært dersom han i hele 2023 isteden hadde bodd hos kjæresten sin og leid ut boligen?
Iht. eiendomsskatteloven § 8 C-1 (2) skal verdien etter sktl. § 4-10 (2) og (3) multiplisert med
0,7 ved fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget gjennom bruk av formuesverdi. Det følger
videre av bestemmelsen at prosentdelen iht. § 4-10 (2) og (3) skal være 100. Full verdi på
eiendommen (100 %) er kr. 4.000.000, som multiplisert med 0,7 gir et maksimalt
eiendomsskattegrunnlag på kr. 2.800.000.
Faktum som i oppgave 9.
Ole har kr. 2.000.000 i gjeld. Hva vil den maksimale eiendomsskatten kunne utgjøre?
Ole bodde i boligeiendommen han eide i hele 2023. Formuesverdien ved
skattefastsettelsen var for 2023 kr. 1.000.000. Hva ville verdien ved skattefastsettelsen ha
vært dersom han i hele 2023 isteden hadde bodd hos kjæresten sin og leid ut boligen?
Iht. eiendomsskatteloven § 11 kan maksimal eiendomsskatt utgjøre 4 promille av
takstverdien. Dette utgjør her kr. 2.800.000 x 4 promille = kr. 11.200.
*iht. eiendomsskatteloven § 8 C-1 (2) skal verdien etter sktl. § 4-10 (2) og (3) multiplisert med
0,7 ved fastsettelse av eiendomsskattegrunnlaget gjennom bruk av formuesverdi. Det følger
videre av bestemmelsen at prosentdelen iht. § 4-10 (2) og (3) skal være 100. Full verdi på
eiendommen (100 %) er kr. 4.000.000, som multiplisert med 0,7 gir et maksimalt
eiendomsskattegrunnlag på kr. 2.800.000. *
