Hva er den skatemessige konsekvensen for Per ved salg l kr. 5.000.000 i november 2023?
Per kjøpte i 2018 en enebolig med 274 kvm BRA for kr. 4.000.000. Omkostningene ved kjøpet
utgjorde kr. 101.070. Han bodde i boligen fra han kjøpte denne og ut 2021. Dereter har han
leid den ut. Han ønsker å selge, og har fåt et tilbud fra eiendomsmegler hvor salgs
omkostningene vil utgjøre et fast beløp på kr. 98.930. Boligens kjelleretasje har en hybel på
34 kvm BRA som i hele Pers eierstid har vært leid ut. Per har ikke foretat noen påkostninger
på eneboligen mens han har eid denne.
Gevinst ved salg av fast eiendom er i utgangspunktet skatepliktig, jf. skateloven § 5-1 (2).
Det foreligger her en gevinst. Særregler om fritak for beskatning av gevinst finnes i
skateloven kapitel 9. Per oppfyller ikke vilkåret om brukstid i § 9-3 (2) bokstav b.
Gevinst fremkommer som et produkt av inngangsverdi (kjøpesum + omkostninger) og utgangsverdi
(salgssum – omkostninger).
Gevinsten på kr. 800.000 er skatepliktig med 22 %, jf. sktl. §§ 5-1 og 9-3 (2), Stortingets skatevedtak §§ 3-2 og 3-8.
Hva var Pers skatemessige konsekvens av utleie av hybelen i 2021?
Per kjøpte i 2018 en enebolig med 274 kvm BRA for kr. 4.000.000. Omkostningene ved kjøpet
utgjorde kr. 101.070. Han bodde i boligen fra han kjøpte denne og ut 2021. Dereter har han
leid den ut. Han ønsker å selge, og har fåt et tilbud fra eiendomsmegler hvor salgs
omkostningene vil utgjøre et fast beløp på kr. 98.930. Boligens kjelleretasje har en hybel på
34 kvm BRA som i hele Pers eierstid har vært leid ut. Per har ikke foretat noen påkostninger
på eneboligen mens han har eid denne.
Iht. skateloven § 5-20 er avkastning / utleieinntekter fra fast eiendom skatepliktige.
Dersom eieren benyter minst halvparten av boligen til egen bruk, regnet eter utleieverdien, er
likevel utleieinntektene skatefrie, jf. sktl. § 7-2 (1) bokstav a.
Oppgavens beskrivelse av
boligen innebærer at utleieverdien på den delen Per selv bodde i, er klart større enn den
delen han leide ut. Utleieinntektene er skattefrie.
Har Per måtet betale eiendomsskatt med høyeste lovlige sats mens han bodde i boligen?
*Per kjøpte i 2018 en enebolig med 274 kvm BRA for kr. 4.000.000. Omkostningene ved kjøpet
utgjorde kr. 101.070. Han bodde i boligen fra han kjøpte denne og ut 2021. Dereter har han
leid den ut. Han ønsker å selge, og har fåt et tilbud fra eiendomsmegler hvor salgs
omkostningene vil utgjøre et fast beløp på kr. 98.930. Boligens kjelleretasje har en hybel på
34 kvm BRA som i hele Pers eierstid har vært leid ut. Per har ikke foretat noen påkostninger
på eneboligen mens han har eid denne. *
Eiendomsskatt er en objektskat, og det er opp til den enkelte kommune v/kommunestyret
om dete skal innføres, jf. eiendomsskateloven § 2.
Hvorvidt Per må betale eiendomsskatt,
og hva som evt. må betales, avhenger av hva kommunestyret har bestemt. Det har ingen
betydning hvorvidt Per bodde i boligen.
Hvilken formuesverdi på boligen skal Per føre på selvangivelsen for 2022?
Per kjøpte i 2018 en enebolig med 274 kvm BRA for kr. 4.000.000. Omkostningene ved kjøpet
utgjorde kr. 101.070. Han bodde i boligen fra han kjøpte denne og ut 2021. Deretter har han
leid den ut.
Han ønsker å selge, og har fått ett tilbud fra eiendomsmegler hvor salgs
omkostningene vil utgjøre et fast beløp på kr. 98.930.
Boligens kjelleretasje har en hybel på
34 kvm BRA som i hele Pers eierstid har vært leid ut. Per har ikke foretat noen påkostninger
på eneboligen mens han har eid denne.
Pers eiendom er for inntektsåret 2022 en sekundærbolig og formuesverdien skal fastsetes
iht. skateloven §§ 4-1, 4-10 (3). Verdien av sekundærbolig settes til 100 % (2025) av en
beregnet omsetningsverdi, jf. § 4-10 (4).
Det er ikke tilstrekkelig med opplysninger i
oppgaveteksten til at det kan fastsettes noen eksakt verdi på boligen.
Per eier også en nybygd hyte i et populært hytefelt i Trysil. Hyta ble kjøpt for kr. 1.000.000.
Hvilken formuesverdi på hyta skal Per oppgi på selvangivelsen?
Ved første gangs taksering av nybygde fritidseiendommer skal formuesverdien verken
overstige 30 prosent av eiendommens kostpris inkludert grunn, eller 30 prosent av
eiendommens markedsverdi, jf. Forskrift om takseringsregler 2022 § 1-1-1 (5).
Det følger videre av skatteloven § 4-10 (6) at verdien av fritidsbolig skal settes ned etter krav fra
skatteyter dersom den overstiger 30 prosent av eiendommens dokumenterte
omsetningsverdi.
Per har leid ut hytta deler av 2022 og hatt netto kr. 20.000 i leieinntekter.
Hvordan behandles dette skattemessig?
For fritidseiendom som har vært utleid deler av året, skal 85 % av utleieinntektene som
overstiger kr. 15 000 regnes som inntekt, jf. skatteloven § 7-2 (2).
Skatesatsen er 22 %, jf.
Stortingsvedtak om skatt av inntekt og formue mv. for inntektsåret 2022 (Stortingets
skatevedtak) § 3-2 (2) og § 3-8 (1).
Per må skatte 22 % av kr. 8.500 ((kr. 20.000-kr. 15.000) x 85 % = kr. ca4.500).
Hvilke vilkår må være oppfylt for at en hytte skal kunne selges skattefrit?
Iht. skateloven § 5-1 anses bl.a. gevinst ved salg av eiendom som skatepliktig inntekt.
Gevinst ved salg av hyte er unntatt fra skatteplikt når eieren har brukt eiendommen
som egen fritidsbolig i minst fem av de siste åtte år før salget, forutsat at salget finner sted
eller avtales mer enn fem år etter ervervet og mer enn fem år etter at fritidseiendommen
ble tatt i bruk eller ifølge ferdigatest var oppført, jf. sktl. § 9-3 (4).
Du befarer en landbrukseiendom med totalt areal på 780 dekar. Andelen produktiv skog er
490 da, og andelen dyrka mark er 33 da.
Eiendommen har et bolighus med høy standard.
Prisen er vurdert til å være kr. 3,8 millioner.
Er ervervet konsesjonspliktig?
Landbrukseiendommen er konsesjonspliktig fordi den er bebygd, og har et totalt areal over
100 dekar, jf. konsesjonsloven §§ 2 og 4 (1) nr. 4.
Faktum som i oppgave 8. Er ervervet underlagt priskontroll?
Du befarer en landbrukseiendom med totalt areal på 780 dekar. Andelen produktiv skog er
490 da, og andelen dyrka mark er 33 da.
Eiendommen har et bolighus med høy standard.
Prisen er vurdert til å være kr. 3,8 millioner.
Arealgrensen etter konsesjonsloven § 9 a må være oppfylt for at ervervet skal være
underlagt priskontroll; eiendommen må være over 35 dekar dyrket mark. Vilkåret er ikke
oppfylt.
Er et fredningsvedtak tinglyst i grunnboken?
Etter kulturminneloven § 22 nr. 5 skal ett fredningsvedtak etter kml. 15 tinglyses
En eiendom er regulert til «hensynssone bevaring». Er dette tinglyst i grunnboken?
Hvorvidt en eiendom er regulert til «henynssone bevaring» fremgår av
reguleringsplanen, jf. plan- og bygningsloven § 12-7 nr. 6.
Reguleringsplanen er ikke
tinglyst
