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THINGS TO LEARN Flashcards

(56 cards)

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1
Q

Definition ökologischer Fußabdruck

A

Fläche, die notwendig ist um den sozioökonomischen Ressourcenverbrauch in bestimmten Zeitraum (meistens ein Jahr) aufrechtzuerhalten, Abfall- und Schadstoffe zu absorbieren und Infrastruktur bereit zustellen

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Q

Definition ökologischer Fußabdruck

A

Fläche, die notwendig ist um den sozioökonomischen Ressourcenverbrauch in bestimmten Zeitraum (meistens ein Jahr) aufrechtzuerhalten, Abfall- und Schadstoffe zu absorbieren und Infrastruktur bereit zustellen

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3
Q

Klimarisiken für Immobilienbranche

(6 + Folgen)

A

Temperaturanstieg

Reduktion der Erlöspotentiale (veränderte BewKo, Veränderte Besiedlung)

Wasserknappheit

Sinkende Attraktivität der Region -> sinkende Erlöse, höhere Kosten für Wasser

Steigender Meeresspiegel

Reduzierte Siedlungsflächen

Zunehmende Extremwetterereignisse

Direkte Verluste (Hagelschäden)

Indirekte (Mietausfälle)

Folgeschäden (sinkende Tourismuszahlen)

zunehmender Regulierungsbedarf

Zunehmende Baukosten + lfd. BewKo

steigende Anpassungskosten

Zunehmende Kosten für Sicherungsmaßnahmen und effiziente Gebäude

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4
Q

Verantwortung der Immobilienbranche

Ökologische Aspekte

A
  • 70% Flächeninanspruchnahme = Hoch und Tiefbau
  • Siedlungs- und Verkehrsflächen führen zum Verlust von Boden und Lebensräumen (Artensterben)
  • Verkehrswachstum -> mehr Lärm, Smog und Energieverbrauch
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5
Q

Verantwortung der Immobilienbranche

Soziale Aspekte

A
  • Nachhaltigkeit = inter und intragenerationale Gerechtigkeit -> bezahlbarer Wohnraum
  • Veränderung der Familienstruktur -> Veränderte Nachfrage und Investtionsunsicherheit
  • Mehr Menschen in Städten -> Wohnungsknappheit und steigende Preise
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6
Q

Verantwortung der Immobilienbranche

Ökonomische Aspekte

A
  • Nachhaltigkeit führt zu Energie und Kosteneinsparungen
  • Eigentümer sind weniger Abhängig von Rohstoffpreisen
  • Perspektive Unternehmen:
  • Kosteneinsparung wichtiger -> Betriebsimmobilien mit Einsparungspotential
  • Nachhaltigkeit zu Imagezwecken
  • Wettbewerb um Internationales Kapital -> nachhaltige Führung wichtig -> gute CG = geringeres Risiko = geringere Kapitalkosten
  • Perspektive Investor:
  • veränderte Kundenpräferenzen zur Nachhaltigkeit
  • Responsible Investments im Fokus (Risikomanagement, Wettbewerbsvorteile, Mietanforderungen usw)
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7
Q

Herausforderungen des Wertewandels

A

Individualisierung, Nachhaltigkeitsgedanke, Work-Life Balance, Soziale Mobilität, Wissensgesellschaft, Female Shift

Folgen für Immowirtschaft

  • Gefährdung ökon. Nachhaltigkeit
  • Geringe Haushaltsgrößen
  • Höherer Flächenbedarf je Haushaltsmitglied
  • Weniger Eigentum
  • Höhere Haltedauern
  • Umbaubedarf altersgerechtes Wohnen
  • Austauschbarkeit von Arbeits- und Wohnraum
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8
Q

Tripple Bottom Line

A

Ein-Säulen-Konzept: Dominanz der Ökologie

Trippe-Bottom-Ansatz: Gleichrangigkeit der Dimensionen

Environment: Erhalt von Natur und Umwelt als Lebens- und Wirtschaftsgrundlade

Reduzierung Schadstoffausstoß

Society: Ressourcenerhalt für künftige Generationen

Mitarbeiter Produktivität

Economy: Wohlfahrtsmaximierung des Individuums & Gesellschaft

Minimierung LCC

Überschneidung = langfristig -> Sustainability

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10
Q

Begriffsabgrenzung und Einordnung CSR/CG

A
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11
Q

Maßnahmen Triple-Bottom-Line

A

Environment:

Reduzierung Schadstoffausstoß Immo

Minimierung LCC-Gesamtenergiebedarf

Society

Steigerung MA-Produktivität

Mitarbeiterkomfort&gesundheit

MAzufriedenheit

Economy

Minimierung LCC

Reduktion Kosten Umbau/Erhaltungsinvestitionen

=

Basis diverser Zertifizierungssysteme

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13
Q

CSR

vom Risiko zur Chance

A

Zubeginn: Zeit & Kostenintensiv

Aber verringer Risiko- und Reputationsmanagement

Folge: Höherer Unternehemnswert und verringertes nicht-diversifizierbares Risiko

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14
Q

Wertemanagement in der Immowirtschaft

Gründe & Grundsätze

A

Hohe Kapitalvolumina, vielseitige Interessenskonflikte bei TA, Treuhänderstruturen

Grundsätze:

  • Professionalität & Transparenz & Fariness
  • Handeln im Interesse der Anleger
  • Glaubwürdigkeit und Gleichbehandlung
  • Unabhängige Wirtschaftsprüfer
  • Interne Kontrollsysteme & Risikosteuerungsinstrumente

Institut für Corporate Governance in der dt. Immowirtschaft

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15
Q

Abgrenzung Konzernbericht & Nachhaltigkeitsbericht

Kennzahlen & Scope

A

Konzernbericht (freiwillige Selbstverpflichtung):

KPIs: Finanzergebnis, EBITDA, Umsatzrendite, Beteiligungsergebnis etc.

Enthält: Jahresabschluss, der enthält Lagebericht. (Pflicht)

Nachhaltigkeitsbericht (freiwillige Selbstverpflichtung):

KPIs: Carbon Footprint, Ressourcenverbrauch, MAfluktuation, ethn. Verhalten

Überschneidung: Lagebericht: nichtfinanzielle Leistungsindikatoren insbesondere Infos über Umwelt- und Gesellschaftsbelange

Konzernbericht: Allgemeine Geschäftsgrundlage (nichtfinanzielle Leistungsindikatoren)

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16
Q

Vorteile des Nachhaltigkeitsreportings

A
  • Tu gutes und Rede darüber (Signal, Abbau Infoasymmetrien, investitionsrelevante Infos)
  • Reputation als Treiber für Uwert

(Absicherung Ertrag, Kompromissbereitschaft, leichter Kapitalzugang, Nutzung Einsparugnspotentiale)

-> interne Nachhaltigkeit reich nicht aus. Sie muss den Märkten kommuniziert werden

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17
Q

Qualitätsdimensionen: Kriterien für guten Nachhaltigkeitsbericht

A

Balance: Unverzerrtheit (Positive und negative Nachhaltigkeitsaspekte)

Comparability Vergleiche mit Vorperioden sollen möglich sein für Konsitenz der Infos

Accurancy präzise und ausführliche Informationen

Timeliness Veröffentlichung regelmäßig, Zeitnähe

Clarity verständlich und nachvollziehbar

Reliability wesentliche Infos in hoher Qualität; nachprüfbare und auditierbare Form

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18
Q

Beurteilung der Qualität von Nachhaltigkeitsreporting

A
  • Detailtiefe & Umfang (Core vs. Comprehensive Bericht)
  • Erstellung durch Unternehmen oder durch 3.
  • Pürfung des Berichts durch unabhängige Prüfer (GRI oder Wirtschaftsprüfer)

Qualität des Berichts nicht gleich Beurteilung der Nachhaltigkeit

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19
Q

Beispielhafte Berichtsinhalten

General Standard Disclosure

A

Strategie und Analyse: Allg. Angaben zu unternehmensspez. Nachhaltigkeitsverständnis, Erklärung zur Umsetzung in Org.

Coporate Governance: Führungsstruktur, Vergütungsysteme, Mandate

Ethik&Integrität: unternehmensspez. Werte, Noremen & Standards

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20
Q

Berichtsinhalte Specific Disclosure

Nennen, Erläutern, Inhalte&Indikatoren

A

Ökonomisch: Performance: Umsatz

Ind. ökonom. Impact: Infrastrukturinv.

Ökologisch: Energie: Energieverbrauch, Wasser: verwendetes Regenwasser

Sozial: Diversity: Aufstellung von Altersklassen

Gesundheit&Sicherheit: Anzahl Arbeitsunfälle

Aufstellung nach Wesentlichkeitsprinzip

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21
Q

Definition Green Lease

A

Auf Nachhaltigkeit gerichteter MV der durch Gestaltung den Mieter zur nachhaltiven Nutzung und Vermieter zur nachhaltigen Bewirtschaftung veranlassen soll

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22
Q

Ziele und Vorteile Ökol. Nachhaltigkeit bei Green Lease

A
  • Reduzierung Abfälle/Emissionen
  • Einsparung Wasser & Energie
  • Förderung und Nutzung erneuerbare Energien
  • Verwendung ökol. unbedenklicher Materialien
  • Substanzieller Beitrag zur Umsetzung CSR-Strategien
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23
Q

Ziele und Vorteile soz. Nachhaltigkeit bei Green Lease

A

Transparenz&Effizienz und partnerschaftl. Miteinander

Verbessertes Arbeitsumfeld&Produktivität

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24
Q

Ziele und Vorteile ökon. Nachhaltigkeit bei GL

A
  • Kosteneinsparung durch geringere Verbräuche
  • Vorsorge mit Blick auf zukünftige Gesetze
  • Attraktive Immobilien für Verkauf und Finanzierung (Zertifizierung)
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25
Q

Lebenszyklus einer Immobilie

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A

Design

Construction

Use

Demolition / Recycling

27
Q

Definition LebenszykluskostenT

Study These Flashcards
A

Totale Kosten eines Systems während Lebensdauer.

Erstkosten (Baukosten/Inv) sowie Folgekosten (Nutzung,IH, Revitalisierung/Abriss)

28
LCC Erweiterung
Direkte+ Indirekte Kosten = LCC + erweiterte indirekte/direkte Kosten und Erträge = Total Cost Accounting + externe soziale Kosten/ Mehrwert durch Gesellschaft = Full Cost Accounting
29
Lebenszeitraum-Dimensionen
Cradle to Gate -\> Emissionen bis Fertigstellung = Extraction -\> Manufracture Cradle to Grave -\> komplette Herstellung mit Wartung, Refurb., Abriss inkl. Verwertung des Abfall Cradle to Cradle -\> bis Verwertung nach Ende und Wiederverwertung
30
Wirtschaftliche vs. technische Nutzungsdauer
Wirtschaftliche: Rentierlichkeit, Amortisation, Verzinsung/Rückgewinnung Technische Nutzungsdauer: oftmals länger als wirtschaftliche bei Revitalisierung können bestimmte Teilbereiche wieder verwertet werden. Drittverwendbarkeit spielt keine Rolle Bei LCC-Überlegungen: wirtschaftliche Nutzungsdauer. Problem: Abschätzbarkeit
31
Wirtschaftliche Nutzungsdauer
EFH-MFH: 60-80 Jahre Büro: 40-60 Jahre Kauf und Warenhäuser: 30-50 Jahre Parkhäuser&TG: 40-50 Jahre
32
Technische Nutzungsdauer
Unterteilung in Bauteile bspw: Dachkonstruktionen 60-80 jahre Außenanstriche 10-15
33
Warum sind hedonische Verfahren gut für Immobilien geeignet?
Da gut geeigenet für Güter deren Eigenschaften heterogen und teilweise nicht direkt miteinander vergleichbar sind Setzt Kenntnisse des Marktes und grundlegende Kenntnisse ökonometrischer Verfahren voraus
34
Grenzen des hedonischen Grundgedanken
Wert einer Immobilie kann hedonisch nicht vollständig zerlegt werden Trade-off zw. Ausstattungsmerkmalen und Stichprobengröße
35
Beweggründe und Ziele von Zertifizierungssystemen
* Zertifizierungsduschungel: Einheitliche Definition&Transparenzschaffung * Personalkosten: Soziokulturelle Aspekte Betrachten * LZK: Konstenkontrolle * Positive Preisentwicklung: Wertsteigerung * Investitionszurückhaltung: Nachhaltigkeit als Basis für Inv. * Transparenz und Vermarktung: Grün als Qualitätsmerkal
36
Beispiel Ablauf LEED Zertifizerung nach Core&Shell
Modul 1: Leed Workshop Modul 2: Registierung -\> Leed Precertification Modul 3 Design Phase Reciew-\> Construction Phase Review -\> Einreichung Projekt Doku -\> LEED Zertifizierung Beteiligte: Eigentümer, Investor, PE etc (Unterstützung durch DL/Zulieferer etc) & LEED AP jeweils an USBGC (Registrierung durch E, Einreichung Template durch LEED AP)
37
Vorzertifikat
Frühe Zielfestlegung Vermarktbarkeit macht integrale Planung bezahlbar Höhere Transparenz und klare Porzesse bei Planung und Bau Besseres Risikomanagement Einsparung von Ressourcehn über LZ Höhere Gebäude Qualitäten -\> Unterstützt Optimierung und bringt Vorteil für Vermarktung
38
Nachhaltige Erwerbsvorgänge
* Eigentümer haben unmittelbare Einflussmöglichkeit, stehen in der Pflicht * Treuhandverpflichtung * bereits im Ankauf wichtiges Kriterium * Nachhaltigkeits DD * Vorhagaben: PRI (principle for rep.inv.), BVI Verhaltensregeln * Risikomanagemangtsystem sollte soz,ökol,ökon. Aspekten angepasst werden
39
Green Value vs. MW
Green Building = effiziente Energieressourcennutzung, CO2 reduziert, optimales Raumklima bereitstellt, negative Einflüsse auf ökol. und soz. Umfeld reduziert. Energieeffizienz somit Teil des Nachhaltigkeitsbegriff Green Value = am Markt erzielbarer Mehrwert im Vgl zu nicht nachhaltigem Gebäude Integraler Bestandteil des MWs
40
Einfluss bei Vergleichswertverfahren
Verkaufspreis Vergleichstransaktionen ggf. höhere realisierte Preise (weniger IH/ BewKo) +/- Anpassung Nachhaltigkeitsqualität von Bewertungsobjekt/Vglsobjekt = MW
41
Einflussfaktoren bei Sachwert
42
Einflussfaktoren Ertragswertverfahren
National + MAW Geringeres Verwertungsrisiko
43
Einflussfaktoren DCF
44
Steuerbehandlung bei Umlage der Mieterhöhung
Vermietung und Verpachtung steuerbereit. Vermieter muss keine USt erheben und abführen -\> kann zum Bruttowert angesetzt werden
45
Kappungsgrenze der Mieterhöhung
nach 559: 8% bei Modernisierung nach 558: Anpassung an ortsübliche Vergleichsmiete maximal 15% bei Wohnraumgefährung, sonst 20% (Innerhalb von 3 Jahren) 558 in Folge von 559 (v.v.) möglich aber nicht möglich: Erhöhung Vglmiete renovierte Wohnung und dann 8%
46
Erhöhung energetische Sanierung Gewerbemietraum mögliche Umsetzungen
* keine gesetzliche Handhabe, da individuelle Vertragsgestaltung im Gewerbe * Denkmodelle der DGNB: - Umsetzung Wohnmietrecht (diskutierbar) einfache Implementierung, verbindlich aber SoKü und geringe Mieterakzeptanz - Wohnmietrecht mit Streichung SoKü (nicht empfohlen) Streichung SoKü erhöht Vermietersicherheit, aber nicht kalkulierbares Mieterrisiko - % Begrenzung der Mieterhöhung unter Auschluss SoKü (diskutierbar) Planungssicherheit für beide Parteien, Deckelung, aber schwer teure Sanierungen wirtschaftlich zu machen - Systematische Integration Moderinsierungsumlage in gew. Verträge (empehlenswert) Sicherer ROI, spezifisch Anpassbar aber problematisch bei Multitenant
47
Grafik Reduzierungsmöglichkeiten CO2 vs. Kosten
49
Einflussfaktoren der Wirtschaftlichkeit von Retrofit (8)
Bausubstanz (Standardkosten vs. gebäudespez.) Maßnahmenpaket (Einbindung IH) Gesellschaftliche Situation Einstellung des Investors (Rendite/Risiko) Haltedauer vs. Amorisation Steuern & FInanzierung Wert- bzw. Kostenänderung MVgestaltung / Mieterbindung
50
KPIs Nachhaltigkeits Berichte vs. normale
**Normale KPIs:** Finanzergebnis Umsatzrendite EBIT(DA) Beteilungsergebnis **Nachhaltigkeits-KPI:** Carbon Footprint Ressourcenverbrauch MAFluktuation Ethisches Verhalten
51
Berichsstandards
Deutscher Nachhaltigkeitskodex (DNK) GRI ISO26000 UNGC
52
Herausforderungen Green Leases
Kostenersparnis beim gewerblichen Mieter Inwieweit ist IH also schlicht eine Maßnahme der Instandsetzung Mechanismus der Mieter vor unangemessenen Kosten schützen soll -\> Mieter zahlt für Wertsteigerung der Immo Ansatz Green Leases: neue Regelungen
53
Nutzer-Investor Dilemma
Interesse Investor: Wertsteigerung, Gewinnmaximierung, Homogene MV, geringe numl BewKo Interesse Nutzer: geringe Betriebskosten, kein Triple-Net, Freiheiten in Nutzung Interessenskonflikt!
54
Verbindlichkeitsstufen von Green Leases
**Stufe 1:** reine Bemühung (Zusammenarbeit bzgl. Einsparungen) nur moralische Pflichten ohne Konsequenzen **Stufe 2:** eingeschränkte Verpflichtung (Installierung freiwilliger Environmental Managament Plan) Regelungen die beide unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet (soweit wirt. sinnvoll / angemessen) **Stufe 3:** obligatorische Verpflichtungen (Kosten für Energieaudits in Betriebskosten) Echte Pflichten - Sanktionen bei Nichterfüllung
55
Abgrenzung LCCosting / LCAccounting
LCC vs LCA Kosten (DIN 1890) vs Stoffflüsse (DIN EN ISO 14014) Ökonimische vs. Ökologische Sichtweise Geldeinheiten vs. Physikalische EInheiten Timing vs. No Timing
56
Schritte der Ökobilanzierung
1. **Definition und Ziel des Untersuchungsrahmens:** - Wofür verwendet ? Ziel legt Framework für Entscheidungen fest - Defintion von Systemgrenzen, Anforderung an Datenquali **2. Sachbilanz (=deskriptives Instrument)** - Quantitative Aussagen über Produktlebensweg - In und Output quantitativ bewertet, Datensammlung aller benötigten eingehenden und ausgehenden Stoffe- und Energieströme **3. Wirkungsabschätzung** - Beitrag der Sachbilanz zu Umweltwirkungen -\> verknüpfung mit Wirkunskategorien (darstellung anhand Stoffäquivanentes) - Anzahl der betrachteten quantitativen Umweltwirkungen auf 5-10 Dimensionen **4. Auswertung** - wichtige Parameter identifiziert, Anschließend: Konsitenz, Vollständigkeits, Sensivitätsanalyse - Zusammenfassung zu Handlungsempfehlungen
57
Reifegrade Carbon Accounting
58
Welche Dimensionen des nachhaltigen Bauens sollten berücksichtigt werden?
59
Welche Gebäudeattribute können signifikaten Einfluss auf Green Value haben ?
60
Dimensionen im Carbon Accouting
Vertikaler Umfang * Scope 1: nur direkte Emissionen (Heizen, Verbrennungsschritte etc.) * Scope 2: Erfassung ind. vom Unternehmen bezogene Energie (Strom, Dampf, Fernwärme) * Scope 3: Erfassung weiterer ind. Emissionen (Anfahrtswege MA/Zulieferer, Rohstoffe etc.) Emissionsumfang: * Festlegung welche berücksichtigt werden Objekttiefe: * Einheiten/Prozesse/Produkte/Kunden im U auf diee sich Messung bezieht Supply Chain Abdeckung: * Betrachtungstiefe und -richtung der Wertschöpfungskette
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