SWOT: Markt für Green Buildings in Deutschland
Stärken
- Dynamischer Markt mit starkem Wachstum (auch bei Zert.)
- CSR der Mieter führt zu steigender Nachfrage
- Kaum höhere Kosten durch Zertifikatate
- Reiduktion von NK belegt
Schwächen
- Zert. seit 10 Jahren -> noch keine belastbare Forschung
- Nur bei Core, Neubau und A-Lagen von Bedeutung
Herausforderungen
- deutscher Baustandard besser als USA
- Abwertung der Bestände durch Zertifikat-Neubau?
Chancen
- CSR Trend bei Mietern ungebrochen
- KfW Unterstützung nachhaltiger Bauten
- Investoren Präferenz der A-Lagen
- Wertstabilität/Risikominimierung
Versprechen nachhaltiger Immos
- bessere Mieterbindung
- geringere Fluktuation = längere Mietperioden
- Steiegrung Produktivität & Mieterzufriedenheit
- Schaffung Mehrwert über reine AK heraus
- Höhere Miete und Kaufpreise
- Geringere Betriebs VW & Wartungkosten
- öffentliche Fördermittel & Steuervorteile
- Vergünstigte Finanzierung
Wesentliche Hinternisse
Bewerter reflektieren lediglich Marktgeschehen
Kosten führen nicht zwangsweise zur Wertbeeinflussung
Vermeidung von Redundanzen bei Berücksichtigung von Nachhaltigkeits- bzw energetischen Aspekten
Green Value vs. MW
Green Building = effiziente Energieressourcennutzung, CO2 reduziert, optimales Raumklima bereitstellt, negative Einflüsse auf ökol. und soz. Umfeld reduziert.
Energieeffizienz somit Teil des Nachhaltigkeitsbegriff
Green Value = am Markt erzielbarer Mehrwert im Vgl zu nicht nachhaltigem Gebäude
Integraler Bestandteil des MWs
Prinzipien Green Value
- keine Regel für Wersteigerung - höhere Zahlungsbereitschaft
- Keine neuen Bewertungsverfahren - Adaptierung
- einheitliche Bewertung pan-europ. denkbar
- Bewertungsstandards sollten erweitert werden
- Thema bislang nicht adäquat von Bewertern berücksichtigt
Methodische Ansätze
Explizit:
- erfassung nachhaltiger Gebäudeeigenschaften
- Berücksichtigung der Erfassung der Eigenschaften durch DD
Implizit:
- Berücksichtigung Werrelevanz einer Auszeichnung
- Zertifikate
- Energieeffizienz, Ausprägung Energieausweis etc.
RICS Valuation Information Paper
- Ausdrückliches Benennen der Risiken Klimawandel und Einflüsse auf Immos
- Definition nachhaltiver Immos jenseits der Zertifikate
- Ermittlung Werteinfluss
- Beschreibung wesentlicher Stellschrauben iR einer Bewertung (Ertragswert): Nettomiete vs Rohertrag, Nebenkosten, Leerstand/Fluktuation/Vermarktungsdauer, ND&IH, Zinssatz
ImmoWertV Verfahren
Vergleichswert (VGLwert/hedonische Methode)
Sachwertverfahren (Substanzwert)
- Ertragswertverfahren (Ertragswert / DCF)
ImmoWertV
geht nicht auf energetische Gebeigenschaften ein
keine wertrelevante Bezüge zur Nachhaltigkeit
Energetische Eigenschaften als Begriff und mit potentiellen Berücksichtigungen
Einfluss bei Vergleichswertverfahren
Verkaufspreis Vergleichstransaktionen ggf. höhere realisierte Preise (weniger IH/ BewKo)
+/- Anpassung Nachhaltigkeitsqualität von Bewertungsobjekt/Vglsobjekt
=
MW
Einflussfaktoren bei Sachwert
Einflussfaktoren Ertragswertverfahren
National + MAW
Geringeres
Verwertungsrisiko
Einflussfaktoren DCF
Empfehlung des NUWEL Leitfadens (DACH)
- Standards zur Wertermittlung -> Anpassung & Berücksichtigung
- Ausbildung Sachverständiger -> eigene Lehrmodelle
- Einarbeitung von Arbeitshilfen -> formale Def. ,Verständigung zur Art der Erfassung
- Wissenschaft -> Vertiefung emp. Forschung, Entwicklung Grundlagen zur Abschätzung künftiger Entwicklung
