Mietvertrag

Question 1

Mietvertrag, §§ 535 ff

Answer 1

• Dauerschuldverhältnis

- Formerfordernisse bestehen nur, wenn Dauer konkret bestimmt ist (§ 550)

Question 2

Hauptleistungspflichten - Mieter

Answer 2

• § 535 II: Entrichtung des Mietzinses

- > § 556b I: bei Wohnraum grds. Mieter vorleistungspflichtig, ansonsten Vermieter (§ 579)

Question 3

Hauptleistungspflichten - Vermieter

Answer 3

• § 535 I S. 1: Gebrauchsüberlassung = absolute Fixschuld (synallagmatisch verknüpft)
• § 535 I S. 2: Erhaltungspflicht (muss Gegenstand kontinuierlich gebrauchsbereit halten)
• > Erhaltungspflicht wird in der Praxis regelmäßig durch AGB abbedungen: “Schönheitsreparaturen”
• > das dispositive Recht ist hier weitgehend funktionswidrig, erfüllt aber weiterhin einen Zweck als Leitbild im Rahmen der AGB- Kontrolle
• > umfangreiche Rspr. zu bestimmten Klauseln anhand von § 307 II (bspw. starre Renovierungsfristen unzulässig; besondere Gefahr für Vermieter wegen der AGB-rechtlichen Verbot einer geltungserhaltenden Reduktion)

Question 4

Abgrenzung Mietvertrag zu anderen Vertragstypen

Answer 4

• Leihe (§§ 598 ff.):
• > auf Gebrauchsüberlassung gerichtetes Dauerschuldverhältnis
• > jedoch unentgeltlich: schlägt sich in Risikoordnung nieder (Entleiher hat keine Erhaltungspflichten)
• Pacht (§§ 581 ff.)
• > Genuss der Früchte ist mitversprochen (§ 581 I S. 1)
• > Risikoordnung ist dadurch geprägt, ob Fruchtziehung Inhalt des Vertrages ist (idR bei der Miete kein Gewährleistungsfall, bei der Pacht schon -Mangel an Fruchtziehungsmöglichkeit)
• > Kriterien des BGH zur Abgrenzung: äußeres Erscheinungsbild, bspw. Büroräume (mit Mobiliar=Pacht; ohne Mobiliar=Miete) - jedoch nur äußere Anhaltspunkte für Vertragsauslegung! (ggf. kann offengelassen werden wegen Parallelität aus § 581 II)

Question 5

Rückgabepflicht des Mieters (§ 546)

Answer 5

• besteht ggü dem Eigentümer ohnehin nach § 985
• ist noch einmal in § 546 I statuiert, der zusätzlich zur (Aus)Räumung verpflichtet (Leistungspflicht, keine bloße Rücksichtnahmepflicht)

Question 6

P: Substanzwert von Primäranspruch des § 546 I erfasst? (Vermieter nicht Eigentümer)

Answer 6

• eA: (+)
• > Zwangskauf
• > ggf. Korrektur über § 242
• > ggf. besondere Aufklärungspflichten bei er Fristsetzung
• aA: (-)
• > Susbtanzinteresse steht ausschließlich dem Eigentümer zu und ist keine Frage der mietvertraglichen Risikoordnung (Eigentümer ist hinreichend durch gesetzliche Regelungen gesichert - Vermieter braucht für Substanzwert nicht geschützt zu werden)

Wenn Vermieter Eigentümer (BGH 2016):

• §§ 989, 990 (-) keine Verschlechterung etc
• §§ 280 I, III, 281 (+) laut BGH auf 985 (als “Schuldverhältnis”) anwendbar (-> Zwangskauf)

Question 7

Gewährleistungsrecht

Answer 7

• Verdrängt ab Übergabe (str. dafür spricht Wortlaut § 536) das allgemeine Gewährleistungsrecht
• § 536: Minderung kraft Gesetzes; keine AGL für Zuvielzahlungen (s. Bereicherungsrecht: Leistungskondiktion einschlägig)
• § 536a I: Schadensersatz
• > soll nach hM auch Integritätsschäden erfassen
• > anfängliche Mängel: verschuldensunabhängige Haftung!
• > sehr fragwürdig, va weil die Anwendbarkeit von dem zufälligen Umstand abhängt, ob der Mangel vor Übergabe (allg. Leistungssörungsrecht mit Verschuldenserfordernis) oder nach Übergabe (§ 536a I) erkannt wird
• > in der Praxis sind dringend Haftungsausschlüsse für Vermieter zu empfehlen (“…Vermieter haftet für vor Vertragsschluss bestehende Mängel nur verschuldensabhängig…”)
• § 536a II: Selbstvornahmerecht des Mieters (hM: abschließende Regelung - kein Aufwendungsersatz!)

Question 8

Ausschluss der Gewährleistung

Answer 8

• § 536b: Kenntnis des Mieters bei Vertragsschluss

- § 536c II: Unterlassene Mängelanzeige des Mieters (entspricht Fristsetzung im Kauf- und Werkvertragsrecht)

Question 9

Kündigung

Answer 9

• grds. können Mietverhältnisse auch befristet werden;: bei Wohnraum natürlich nicht ohne Weiteres, damit Kündigungsschutz nicht umgangen werden kann (§ 575)
• befristete Mietverhältnisse können nur außerordentlich gekündigt werden (§ 542 X)
• X

Question 10

Kündigung - Ordentliche Kündigung

Answer 10

• wird gerechtfertigt durch den zeitliche begrenzten Bindungswillen
• das Erfordernis besonderer Kündigungsgründe bei Wohnraum trägt den Kontinuitätsinteressen des Mieters Rechnung
• ordentliche Kündigung bei Wohnraum ist in §§ 573 ff. geregelt
• zusätzlicher Schutz des Mieters durch Widerspruchsrecht (§ 574) - “unzumutbare Härte”: bspw. kurz vor den Examensprüfungen wird Studenten gekündigt

Question 11

Kündigung - Außerordentliche Kündigung

Answer 11

• trägt auch dem sachlich begrenzten Bindungswillen des Vermieters Rechnung und knüpft an eine Pflichtverletzung der Vertragspartei an (§ 543)
• bei Wohnraum präzisiert in § 569

Question 12

Kündigung - Verhältnis zum Rücktritt

Answer 12

• Kündigung zukunftsgerichtet; Rücktritt soll Vertrag rückabwickeln
• Lit: bei Dauerschuldverhältnissen verdrängt Kündigung den Rücktritt
• > Hoffmann: Rücktritt ist ein aliud (andere Richtung)
• > bei Mietvertrag kommt Rücktritt nicht in Betracht, da vergangene Pflichtverletzungen bereits abschließend über die gesetzliche Minderung geregelt sind (lex specialis)

Question 13

Vermieterpfandrecht (§ 562)

Answer 13

• Vermieter hat ein Sicherungsbedürfnis, da er dem Mieter idR sein Eigentum anvertraut und jedenfalls faktisch zur Vorleistung gezwungen ist, wenn ein Mieter nicht mehr zahlt
• Sicherungsbedürfnis zT mittels Kaution (§ 551) erfüllt
• Pfandrecht entsteht an eingebrachten Sachen, die im Eigentum des Mieters stehen

Question 14

Sukzessionsschutz des Wohnraummieters, § 566 (Kauf bricht nicht Miete)

Answer 14

• wird der Mietgegenstand veräußert, gilt der Mietvertrag gegenüber dem Erwerber
• die Miete wird damit ein Stück weit verdinglicht
• der Mieter erhält wie der Inhaber eines dinglichen Rechts Sukzessionsschutz, dh er erlangt eine Position, die ihm nicht mehr einseitig vom Eigentümer entzogen werden kann
• bei anderen Grundstücken oder Räumen gem. § 578 I

Question 15

Konkurrenzen

Answer 15

• Anfechtung ex tunc von Dauerschuldverhältnissen: nicht bei Arbeitsvertrag (Arbeitnehmerschutz), nicht bei Gesellschaftsvertrag (Verkehrsschutz hinsichtlich Existenz der Gesellschaft)
• > Mietvertrag kann ex tunc angefochten werden

Question 16

P: Abgrenzung von Mietgewährleistungsrecht zu allgemeinem Gewährleistungsrecht (“Überlassung der Mietsache” auch bei § 536a I)

Answer 16

• Wortlaut: uneindeutig (Verweis auf § 536, aber nur wegen des Mangelbegriffes, nicht notwendig hinsichtlich des Erfordernisses “zur Zeit der Überlassung”)
• Telos:
• BGH: Überlassung erforderlich